Читатель KT спрашивает о возможности получения более низкой арендной платы путем сравнения ставок в одном и том же здании.

Вопрос:

Недавно подписав договор аренды апартаментов с 2 спальнями в Дубае, я заметил снижение арендной платы в моем здании, причем другие жильцы продлевают свои контракты по значительно более низким годовым ставкам. Могу ли я перезаключить договор на более низкую арендную плату в этом контексте?

Ответ:

В ответ на ваш вопрос: если договор аренды ваших апартаментов зарегистрирован в Агентстве по регулированию рынка недвижимости (Rera) через Ejari, и вы в настоящее время занимаете эту недвижимость, то вступают в силу соответствующие положения Закона № 33 от 2008 года, вносящего изменения в Закон № 26 от 2007 года, который регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае.

В Дубае как арендодатели, так и арендаторы обязаны придерживаться условий, изложенных в зарегистрированном договоре аренды с компанией Rera. Это обязательство закреплено в статье 4 Закона об аренде в Дубае с поправками, которая гласит, что договорные отношения должны регулироваться комплексным договором аренды, включающим такие детали, как описание недвижимости, цель аренды, срок действия договора, способ оплаты и имя владельца недвижимости, если он отличается от арендодателя.

В соответствии с вышеупомянутым законом, несмотря на то, что арендная плата была согласована в договоре аренды, оспорить оговоренную сумму может быть невозможно, даже если местные арендные ставки значительно снизились. Хотя переговоры с арендодателем – это вариант, любое снижение арендной платы в течение срока действия договора аренды остается на усмотрение арендодателя.

Однако перед продлением договора аренды, если местная арендная плата ниже текущей ставки, арендаторы имеют право потребовать снижения арендной платы на основании калькулятора арендной платы, регулируемого Rera, как это предусмотрено в статье 13 Закона об аренде в Дубае с поправками. Эта статья позволяет арендодателю и арендатору до истечения срока действия договора аренды изменить условия, в том числе пересмотреть размер арендной платы. В случае разногласий Трибунал может определить справедливую арендную плату, учитывая критерии, изложенные в статье 9 Закона.

Если арендатор и арендодатель не пришли к взаимному согласию относительно арендной платы за новый период, у арендаторов есть возможность обратиться в Дубайский центр по разрешению споров об аренде для принятия решения о размере арендной платы за их резиденцию.

A KT Reader Inquires About The Feasibility Of Securing A Lower Rent By Referencing Rates In The Same Building.

Question:

Having recently signed a lease for a 2-bedroom apartment in Dubai, I’ve noticed a decline in rents within my building, with others renewing their contracts at significantly reduced annual rates. Can I renegotiate for lower rents in this context?

Answer:

In response to your queries, assuming your two-bedroom apartment’s rent contract is registered with the Real Estate Regulatory Agency (Rera) through Ejari, and you currently occupy the property, the relevant provisions of Law No. 33 of 2008, amending Law No. 26 of 2007, which regulates the relationship between landlords and tenants in Dubai, come into play.

In Dubai, both landlords and tenants are obligated to adhere to the terms and conditions outlined in the registered tenancy contract with Rera. This obligation is by Article 4 of the Amended Dubai Rent Law, which states that the contractual relationship must be regulated by a comprehensive rent contract, encompassing details such as property description, rent purpose, contract term, payment method, and the property owner’s name if different from the landlord.

Despite having agreed to the rent in the tenancy contract, as per the aforementioned law, challenging the agreed-upon amount may not be feasible, even if local rents have considerably decreased. While negotiating with the landlord is an option, any reduction in rent during the validity of the tenancy contract remains at the discretion of the landlord.

However, before renewing the tenancy contract, if local rents are lower than the current rate, tenants have the right to request a reduction based on the Rera-regulated rent calculator, as stipulated in Article 13 of the Amended Dubai Rent Law. This article allows both the landlord and tenant, prior to the lease contract’s expiry, to amend terms, including reconsidering rent adjustments. In the event of disagreement, the Tribunal may determine a fair rent, considering the criteria outlined in Article 9 of the Law.

If there is no mutual agreement between the tenant and landlord regarding the renewed period’s rent, tenants have the option to seek resolution through the Dubai Rental Dispute Centre for a decision on the rental amount for their apartment.